De paragraaf grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting en de jaarrekening. In deze paragraaf geven wij u informatie over:
- De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen in de begroting;
- Relevante ontwikkelingen en kaders waarbinnen wij ons grondbeleid uitvoeren;
- Onze projecten en activiteiten, met inzicht in de financiële resultaten;
- Het risicoprofiel behorend bij de gemeentelijke grondexploitaties;
- De financiële gevolgen van de gemeentelijke projecten voor de begroting (de reserve Grondexploitatie).
Met onderstaande informatie voldoen wij aan de eisen die artikel 16 van het BBV stelt aan deze paragraaf.
Inleiding grondbeleid
Visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen in de begroting
Het grondbeleid is geen doel op zich, maar draagt bij aan het realiseren van maatschappelijke doelen. Het gaat hierbij om o.a. het realiseren van woningbouw, werklocaties (bedrijven-detailhandel-kantoren), versterking van de glastuinbouw, horeca en sociale voorzieningen gerelateerd aan onderwijs, zorg, sport en cultuur.
Wijze waarop wij grondbeleid uitvoeren
Als gemeente kunnen wij bij het uitvoeren van grondbeleid verschillende rollen kiezen. Er zijn grofweg drie keuzes als het gaat om het realiseren van gewenste bestemmingen: actief, facilitair of publiek-private samenwerking. Bij actief grondbeleid kiezen wij als gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. Wij produceren bouwrijpe grond voor uitgifte en richten de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een faciliterende rol. Wij stellen randvoorwaarden op, zodat initiatiefnemers op eigen grond een ontwikkeling kunnen realiseren. Onze rol is hierbij beperkt tot het faciliteren van bestemmingsplanprocedures en aanleg/afname van voorzieningen van openbaar nut. De risico’s zijn voor de initiatiefnemer en de inspannings- en investeringskosten verhalen wij, meestal via een anterieure overeenkomst, op de initiatiefnemer. Aanvullend op actief en facilitair grondbeleid zijn ook tussenvormen mogelijk waarbij deze rollen verstrengeld zijn. Er is dan sprake van publiek private samenwerking (PPS). Ook bij deze samenwerking zijn verschillende vormen mogelijk.
In de Nota Grondbeleid (2019) staan de voor- en nadelen van de verschillende rollen beschreven en gaan we in eerste instantie uit van facilitair grondbeleid. Bij facilitair grondbeleid gaan we er vanuit dat de doelstellingen helder beschreven zijn en initiatiefnemers in veel gevallen zelf in staat zijn om de gewenste ontwikkeling ter hand te nemen. In de gevallen waarbij ontwikkelingen niet spontaan tot stand komen is in de nota bepaald dat er een mogelijkheid is om over te gaan op actief grondbeleid. De vraag of de ontwikkeling belangrijk genoeg is om als gemeente de risico’s te dragen staat hierbij centraal.
Ambities
In het collegeprogramma (2022-2026) is de ambitie uitgesproken om gemiddeld 75 woningen per jaar te realiseren. Kijkend naar de (voorlopige) cijfers van het CBS hebben wij vanaf 2022 9 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De komende twee jaar staan er 212 woningen op de planning om opgeleverd te worden. We streven ernaar om de ambities uit de Woonagenda voor wat betreft de kwantitatieve en kwalitatieve opgave waar te maken.
Grondexploitatie
Ieder jaar worden de lopende grondexploitatieberekeningen en projecten in voorbereiding geactualiseerd en ter vaststelling aangeboden aan de raad. Dit gebeurt voor de vaststelling van de jaarrekening. De raad wordt dan expliciet om besluitvorming gevraagd. Voor de actualisatie van de berekeningen is gebruik gemaakt van de volgende parameters:
- Kostenstijging civiel (incl. sloop en sanering): 3% (2025 e.v. 2%)
- Kostenstijging voorbereiding en toezicht (plankosten): 3% (2025 e.v. 2%)
- Opbrengstenstijging woningbouw: 1,5%
- Rekenrente: 0%
De gehanteerde parameters zijn gebaseerd op de Notitie parameters 1-1-2023. Op dit moment is er geen aanleiding deze parameters bij te stellen.
Per 1 januari 2024 zijn er zeven lopende grondexploitaties: Centrum den Hoorn, Centrum Maasland, Bedrijventerreintjes Hooipolder, Keenenburg V, Kreekzone, Maaslandse Dam en Woudselaan.
Faciliterend grondbeleid
Wij verhalen kosten in beginsel op de initiatiefnemers. Deze gemeentelijke kosten worden op de balans als vordering geboekt. Het uitgangspunt is dat we 80% van de kosten die we maken terugverdienen door kostenverhaal dat geregeld is via een anterieure overeenkomst (of exploitatieplan).
Samenwerkingsverbanden
De financiële gevolgen van deelname Harnaschpolder worden nader toegelicht in de paragraaf ‘verbonden partijen’.
Ontwikkellocaties
Als gemeente bezitten wij strategische gronden die in de toekomst mogelijk in ontwikkeling kunnen worden genomen. Deze eigendommen staan op de balans als materiële vaste activa met als uitgangspunt de boekwaarde of lagere marktwaarde. Op dit moment betreft dit de volgende locaties:
- Doelpad 5 (voormalige Euterpe);
- Maaslandse Poort (voormalige Kistenfabriek).
Wij zijn voornemens om Doelpad 5 tijdelijk te verhuren aan Wonen Midden-Delfland voor huisvesting van vluchtelingen, jongeren en spoedzoekers.
Wanneer uiteindelijk gekozen wordt om deze gronden als gemeente actief te ontwikkelen dan zal dit leiden tot het openen en vaststellen van een grondexploitatie.
Risicoprofiel
Vanwege het risicodragende karakter en de grote omvang van de grondexploitaties vormt een risicoanalyse een wezenlijk onderdeel bij de beoordeling van de projecten en de informatievoorziening naar de raad. Een overzicht met een beschrijving van de algemene risico’s van de projecten - en voor enkele projecten ook nog een aantal project specifieke risico’s - is schriftelijk onder geheimhouding bij de actualisatie van de grondexploitaties aan de raad voorgelegd. Het grootste (negatieve) risico is dat we niet altijd voldoende (ingehuurd) personeel hebben op de betrokken disciplines om ervoor te zorgen dat we de planning van de grondexploitaties halen. Het gevolg hiervan is vertraging in het realiseren van woningen.
Uit de risicoanalyse blijkt dat de geraamde exploitatiesaldi en de geschatte risico’s op langere termijn binnen de reserve Grondexploitatie opgevangen kunnen worden en dat er dus geen aanvullende middelen uit de algemene reserve nodig zijn. Om het optreden van risico’s zo veel als mogelijk te voorkomen en te sturen op aanwezige optimalisaties (positieve risico’s), worden binnen de projecten passende beheermaatregelen gekozen en toegepast. Periodiek wordt de risicoanalyse op grond van nieuwe inzichten geactualiseerd. Dat kan resulteren in bijstelling van de benodigde risicodekking. Het actualiseren van de risico’s en een mogelijke bijstelling van de benodigde risicodekking vindt plaats bij het actualiseren van de grondexploitaties.
Reserve Grondexploitatie
Zie in onderstaande tabel de prognose van de reserve grondexploitatie op basis van de actualisaties van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2022. De reserve Grondexploitatie blijft eind 2023 naar verwachting op € 2,7 miljoen. Eind 2026 is de verwachting dat de reserve Grondexploitatie op € 3,4 miljoen uitkomt. Wanneer de Reserve zich ontwikkelt conform de bij de herziening opgenomen prognoses ontstaat er naar verwachting financiële ruimte om het beslag op de Algemene Reserve dividenden en huuropbrengsten (€ 2,5 miljoen) terug te storten. Het op termijn terugvloeien van het positieve saldo van de grondexploitaties is niet in de begroting opgenomen. Hierdoor lopen we geen risico als de prognoses tegenvallen en het positieve saldo van de grondexploitaties uiteindelijk lager uitvalt.
