Grondbeleid

De paragraaf grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting en de jaarrekening. In deze paragraaf geven wij u informatie over:

• De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen in de begroting;
• Relevante ontwikkelingen en kaders waarbinnen wij ons grondbeleid uitvoeren;
• Onze projecten en activiteiten, met inzicht in de financiële resultaten;
• Het risicoprofiel behorend bij de gemeentelijke grondexploitaties;
• De financiële gevolgen van de gemeentelijke projecten voor de begroting (de reserve Grondexploitatie).

Met onderstaande informatie voldoen wij aan de eisen die artikel 16 van het BBV stelt aan deze paragraaf.

Inleiding grondbeleid

Visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen in de begroting

Het grondbeleid is geen doel op zich, maar draagt bij aan het realiseren van maatschappelijke doelen. Het gaat hierbij om o.a. het realiseren van woningbouw, werklocaties (bedrijven-detailhandel-kantoren), versterking van de glastuinbouw, horeca en sociale voorzieningen gerelateerd aan onderwijs, zorg, sport en cultuur.

Wijze waarop wij grondbeleid uitvoeren

Als gemeente kunnen wij bij het uitvoeren van grondbeleid verschillende rollen kiezen. Er zijn grofweg drie keuzes als het gaat om het realiseren van gewenste bestemmingen: actief, facilitair of publiek-private samenwerking. Bij actief grondbeleid kiezen wij als gemeente voor een ondernemende, risicodragende rol bij gebiedsontwikkeling. Wij produceren bouwrijpe grond voor uitgifte en richten de openbare ruimte in, al dan niet in samenwerking met andere partijen. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente een faciliterende rol. Wij stellen randvoorwaarden op, zodat initiatiefnemers op eigen grond een ontwikkeling kunnen realiseren. Onze rol is hierbij beperkt tot het faciliteren van ruimtelijke procedures en aanleg/afname van voorzieningen van openbaar nut. De risico’s zijn voor de initiatiefnemer en de inspannings- en investeringskosten verhalen wij, meestal via een anterieure overeenkomst, op de initiatiefnemer. Aanvullend op actief en facilitair grondbeleid zijn ook tussenvormen mogelijk waarbij deze rollen verstrengeld zijn. Er is dan sprake van publiek private samenwerking (PPS). Ook bij deze samenwerking zijn verschillende vormen mogelijk.

In de Nota Grondbeleid (2019) staan de voor- en nadelen van de verschillende rollen beschreven en gaan we in eerste instantie uit van facilitair grondbeleid. Bij facilitair grondbeleid gaan we er vanuit dat de doelstellingen helder beschreven zijn en initiatiefnemers in veel gevallen zelf in staat zijn om de gewenste ontwikkeling ter hand te nemen. In de gevallen waarbij ontwikkelingen niet spontaan tot stand komen is in de nota bepaald dat er een mogelijkheid is om over te gaan op actief grondbeleid. De vraag of de ontwikkeling belangrijk genoeg is om als gemeente de risico’s te dragen staat hierbij centraal.

Ambities

In de Woonvisie 2024-2030 is de ambitie opgenomen om tot 2030 50-70 woningen per jaar te realiseren. We streven ernaar om de ambities uit de Woonvisie voor wat betreft kwantitatieve en kwalitatieve opgave waar te maken.

Grondexploitatie

Ieder jaar worden de lopende grondexploitatieberekeningen en projecten in voorbereiding geactualiseerd en ter vaststelling aangeboden aan de raad. Dit gebeurt voor de vaststelling van de jaarrekening. De raad wordt dan om besluitvorming gevraagd. Voor de actualisatie van de berekeningen is gebruik gemaakt van de volgende parameters:

• Kostenstijging civiel (incl. sloop en sanering): 2% (2024 2,5%, 2025 2,5%, 2026 e.v. 2%)
• Kostenstijging voorbereiding en toezicht (plankosten): 6% (2024 3%, 2025 3%, 2026 e.v. 2,5%)
• Opbrengstenstijging woningbouw: 0% (2024 1%, 2025 2%, 2026 e.v. 2%)
• Rekenrente: 0%

De gehanteerde parameters zijn gebaseerd op de Notitie Parameters (dec. 2023), opgesteld door een deskundig bureau.

Per 1 januari 2024 zijn er zeven lopende grondexploitaties: Bedrijventerreintjes Hooipolder, Centrum den Hoorn, Keenenburg V, Kreekzone, Ruimte voor Ruimte, Woudselaan en de Vastgoedzone. Centrum Maasland is afgesloten in 2023. Er wordt te zijner tijd een nieuwe exploitatie opgesteld op basis van een herzien plan(gebied).

Faciliterend grondbeleid

Wij verhalen kosten in beginsel op de initiatiefnemers. Deze gemeentelijke kosten worden op de balans als vordering geboekt. Het uitgangspunt is dat we 80% van de kosten die we maken terugverdienen door kostenverhaal dat geregeld is via een anterieure overeenkomst (of exploitatieplan).

Samenwerkingsverbanden

De financiële gevolgen van deelname Harnaschpolder worden nader toegelicht in de paragraaf ‘verbonden partijen’.

Ontwikkellocaties

Als gemeente bezitten wij strategische gronden die in de toekomst mogelijk in ontwikkeling kunnen worden genomen. Deze eigendommen staan op de balans als materiële vaste activa met als uitgangspunt de boekwaarde of lagere marktwaarde. Op dit moment betreft dit de volgende locaties:

• Doelpad 5 (voormalige Euterpe);
• Maaslandse Poort (voormalige Kistenfabriek).

Wanneer uiteindelijk gekozen wordt om deze gronden als gemeente actief te ontwikkelen dan zal dit leiden tot het openen en vaststellen van een grondexploitatie.

Risicoprofiel

Vanwege het risicodragende karakter en de omvang van grondexploitaties vormt een risicoanalyse een wezenlijk onderdeel van de beoordeling van projecten en informatievoorziening naar de raad. Een overzicht van de algemene risico’s van de projecten - en voor enkele projecten ook nog een aantal project specifieke risico’s - is schriftelijk onder geheimhouding bij de actualisatie van de grondexploitaties aan de raad voorgelegd. Het grootste (negatieve) risico is dat we niet altijd voldoende (ingehuurd) personeel hebben op de betrokken disciplines om ervoor te zorgen dat we de planning van de grondexploitaties halen. Het gevolg hiervan is vertraging in het realiseren van woningen.

Uit de risicoanalyse blijkt dat de geraamde exploitatiesaldi en de geschatte risico’s op langere termijn binnen de reserve Grondexploitatie opgevangen kunnen worden en dat er dus geen aanvullende middelen uit de algemene reserve nodig zijn. Om het optreden van risico’s zo veel als mogelijk te voorkomen en te sturen op aanwezige optimalisaties (positieve risico’s), worden binnen projecten passende beheermaatregelen gekozen en toegepast. Periodiek wordt de risicoanalyse op grond van nieuwe inzichten geactualiseerd. Dat kan resulteren in bijstelling van de benodigde risicodekking. Het actualiseren van de risico’s en een mogelijke bijstelling van benodigde risicodekking vindt plaats bij het actualiseren van de grondexploitaties.

Reserve Grondexploitatie

Zie in onderstaande tabel de prognose van de reserve Grondexploitatie op basis van de actualisaties van de grondexploitaties bij de jaarrekening 2023. De reserve Grondexploitatie blijft eind 2024 naar verwachting op € 806.000 en eind 2026 op € 1,58 miljoen. Wanneer de Reserve zich ontwikkelt conform de bij de herziening opgenomen prognoses ontstaat er naar verwachting financiële ruimte om een gedeelte van het eerder ontvangen bedrag van de Algemene Reserve dividenden en huuropbrengsten terug te storten. Het op termijn terugvloeien van het positieve saldo van de grondexploitaties is niet in de begroting opgenomen. Hierdoor lopen we geen risico als de prognoses tegenvallen en het positieve saldo van de grondexploitaties uiteindelijk lager uitvalt.